Dẫu
hầu hết các chuyên gia đều cho rằng việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động
sản, là việc mà Chính phủ không thể không làm, nhưng hiện có không ít ý kiến
băn khoăn. Vì với một lĩnh vực hiện đang còn tồn tại quá nhiều “góc khuất” như
thị trường bất động sản, thì việc giải cứu, không cẩn trọng, sẽ chỉ là đổ tiền
cứu nhà giàu và thổi lại bong bóng bất động sản mới, nền kinh tế không thu được
lợi gì và cả người dân cũng vậy.
Vào
thời điểm năm 2009, Chính phủ cũng đã thể hiện một nghĩa cử rất cao đẹp là đưa
ra một gói kích cầu có giá trị hàng tỷ USD để tiếp sức cho doanh nghiệp, nông
dân, với mong muốn sớm vực dậy lại nền kinh tế đang trên đà suy thoái.
Song,
kết quả, không những đem lại lạm phát cho các năm sau, mà còn mang đến những cảm
nhận buồn về sự không công bằng trong thực thi chính sách. Bài học năm 2009, đến
nay vẫn còn mới. Với mong muốn việc giải cứu lần này của Chính phủ sẽ không
mang lại cảm nhận buồn như 4 năm trước, các chuyên gia hiến kế.
Cần
thật bình tĩnh khi “rã băng”
(Ông
Trần Du Lịch, Phó trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM)
“Thị
trường bất động sản Việt Nam hiện có những điểm khác biệt so với các nước trong
khu vực, trong đó, tình trạng sản phẩm dở dang quá nhiều chính là bất lợi lớn
nhất và khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng báo động.
Theo
cùng với đó, sự yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản là điển hình yếu
kém trong quản lý thị trường, cung cầu bất động sản méo mó là điển hình cho sự
méo mó trên thị trường, đầu cơ thái quá bất động sản là điển hình của tình trạng
đầu cơ.
Tháo
gỡ khó khăn cho thị trường này là bức thiết, khi mà trong khoảng 30 năm gần
đây, nguyên nhân xuất phát các cuộc khủng hoảng kinh tế đều từ khủng hoảng ở
lĩnh vực bất động sản.
Ai
cũng biết thị trường bất động sản và thị trường tài chính có quan hệ hết sức mật
thiết, người ta ví thị trường bất động sản và Tài chính như hai bánh xe của xe
máy, chỉ cần 1 bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được.
Nhưng
việc “rã băng” cũng phải được thực hiện từ từ. Những giải pháp căn bản hỗ trợ
thị trường bất động sản đã được đề cập trong Nghị quyết 02 của Chính phủ, theo
đó, hướng đến hỗ trợ những người mua nhà có giá dưới 15 triệu đồng/m2 và diện
tích dưới 70 m2.
Như
vậy, các chính sách hỗ trợ làm sao tập trung vào phân khúc loại nhà phổ thông
có giá khoảng 1 tỉ đồng. Khi đó, các doanh nghiệp khác phải hướng đến xây dựng
loại nhà này để được hưởng hỗ trợ về thuế, ưu đãi tín dụng cho người mua.
Tất
cả chính sách tập trung vào phân khúc này để làm ấm từng phần của thị trường, từ
đó tạo sức lan tỏa ra các phân khúc, lĩnh vực kinh tế khác chứ không thể nào giải
cứu và phá băng cả thị trường trong thời gian ngắn.
Một
số vấn đề mà thị trường đang chờ sự cải thiện ngay như việc các ngân hàng cần
nhanh chóng khoanh nợ cho những doanh nghiệp có khả năng trả nợ, rút ngắn thủ tục
phát mại bất động sản thế chấp, hiện mất tới 3 - 4 năm thì quá chậm. Đây là việc
cần khai thông để các ngân hàng phát mại bất động sản, nếu không thành lập công
ty mua bán nợ hiệu quả cũng rất hạn chế, thậm chí là đảo nợ giữa ngân hàng và
công ty mua nợ.
Có
thể thấy, nếu Nhà nước để doanh nghiệp bất động sản chết, thì không phải một
mình doanh nghiệp đó chết, mà kéo theo một loạt doanh nghiệp khác. Nhưng cũng
không thể bung tiền cứu toàn bộ trong khi có những loại hàng hóa trên thị trường
bất động sản đang bị “dội chợ”.
Trong
bối cảnh hiện nay, những doanh nghiệp bất động sản không có tầm nhìn chiến lược
tốt về vị trí cũng như phân khúc đành chịu. Còn những doanh nghiệp đang đi đúng
hướng phát triển ở phân khúc trung bình, Chính phủ chắc chắn sẽ thông vốn để dự
án hoàn thành.
Nói
điều này để thấy các doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại vượt qua giai đoạn
khó khăn này cần phải tự mình tái cấu trúc lại mục tiêu kinh doanh sao cho phù
hợp với cung cầu thị trường. Về phần chính quyền địa phương các nơi cũng nên lựa
chọn các khu đô thị để tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách tín dụng ưu
đãi, thậm chí tập trung các nguồn vốn hỗ trợ cho người dân xây dựng nhà ở”.
Đối
tượng cần “cứu”, phải là dân
(Ông
Mai Xuân Hùng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội)
“Tôi
cho rằng các giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản mà Chính phủ
có vừa đề ra trong Nghị quyết 02 chưa hoàn toàn “trúng” và không cẩn trọng, lại
là đổ tiền cứu cho “nhà giàu”.
Mặt
khác, muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì phải có số liệu
chính xác, đánh giá đầy đủ tiêu chí. Nhưng số liệu hiện nay, không đáng tin cậy,
không phản ánh hết tình hình. Giờ cứ lo doanh nghiệp bất động sản chết sẽ kéo cả
hệ thống ngân hàng, cả nền kinh tế lao đao theo ư? Tôi nghĩ không đâu! Họ đã
chuyển sang vàng, đôla, có cả nhà triệu đô ở Mỹ.
Và
tôi vẫn thấy các doanh nghiệp bất động sản xài xe 5-7 tỷ đồng như không. Nếu có
chết là vì họ nuôi tham nhũng trong một thời gian dài bởi hiện nay tham nhũng
trong bất động sản là lớn nhất.
Và
tôi cũng không đồng tình với quan điểm cứu doanh nghiệp bất động sản là cứu nền
kinh tế. Nhìn vào một số liệu phổ biến hiện nay và cũng có thể gọi đây là một số
liệu tạm tin cậy, thì nợ xấu của bất động sản đang là khoảng 6,5%, đây là con số
dưới mức trung bình, chưa là gì nếu so với con số 8,6% nợ xấu của cả nền kinh tế
cũng như so với nợ xấu của một số ngành khác.
Thực
tình, nếu đúng tồn kho bất động sản chỉ hơn 110 ngàn tỉ đồng, thì chưa cần phải
cứu. Nhưng nếu Chính phủ thực sự muốn ra tay cứu, thì đối tượng cần cứu không
phải là doanh nghiệp bất động sản, bởi vì cứ đổ tiền cho doanh nghiệp, doanh
nghiệp lại cứ nhồi nhà ra thị trường thì càng chết.
Đối
tượng cần cứu, phải là người dân. Điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị
thực, nếu không cứu thế này không khéo dân chết oan, cứu sao phải để người dân
hưởng lợi chứ không lại đi cứu ông nhà giàu, thế khác nào tước đoạt đi cơ hội
có nhà của dân.
Giá
bất động sản đã được xác định xuống đáy chưa để mà cứu? Tôi cho rằng chưa. Hơn
hai tuần trước, tôi có đi dự lễ khởi công khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sĩ
Bộ Công an, chủ đầu tư dự án này thừa nhận rằng, dù mức giá đã hạ xuống còn
13,5 triệu đồng/m2, nhưng họ vẫn còn lãi đến 20% và vừa khởi công đã bán được
70% căn hộ.
Mức
giá đất, giá nhà vẫn còn rất cao so với thực tế, chứ không phải do thị trường
quyết định. Thị trường bất động sản đang bị bóp méo, khi mà lẽ thường, giá phải
kéo xuống thấp đến khi cung cầu gặp được nhau, nhưng quy luật này vẫn không diễn
ra.
Nếu
cứ đổ tiền cho doanh nghiệp, khi các tiêu chí định giá đều chưa có, giá nhà,
giá đất hiện nay đã cộng thêm bao nhiêu giá đầu cơ, giá bôi trơn, chưa thể xác
định được, thì cứu, không chừng lại tạo nên bong bóng mới và vòng luẩn quẩn này
không thể nào thoát ra”.
Không
giải quyết tận gốc, sẽ càng méo mó
(Ông
Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương)
“Kịch
bản giải cứu thị trường bất động sản đã có, nhưng từ kịch bản đến giải pháp và
triển khai thực hiện là cả một vấn đề. Các bộ, ngành cần thống nhất giải pháp
giải cứu thị trường bất động sản thành một “phương thuốc” hữu hiệu. Nếu không,
thị trường bất động sản càng ngày càng lún sâu vào “vũng lầy”.
Vấn
đề hỗ trợ 40 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp cho người mua nhà cũng cần thực hiện
một cách đồng bộ và sàng lọc, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được
hỗ trợ mà người giàu lại được hưởng.
Hay
trong giải pháp cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định
cư, nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính
sách thì cũng chỉ là giải pháp mang tính chất phần ngọn.
Điều
quan trọng là thay đổi hẳn cơ chế của thị trường bất động sản Việt Nam hiện
nay.
Nếu
không giải quyết tận gốc một số vấn đề như việc thu hồi đất giao cho các doanh
nghiệp, tình trạng thổi giá bất động sản lên, giá đất bị đẩy lên quá cao, rất
xa với lực mua của người dân Việt Nam, rồi tình trạng không quản lý chặt chẽ
khâu tín dụng cho bất động sản... thì rất có thể trong thời gian không xa lại
tái xuất hiện bong bóng bất động sản và sinh ra thêm các thị trường bất động sản
méo mó khác, sinh thêm các hội đầu cơ khác sẽ rất tai hại. Đấy là những vấn đề
tôi hy vọng Chính phủ có những biện pháp cải cách tiếp theo để giải quyết tận gốc
các vấn đề của thị trường bất động sản.
Tôi
cho rằng thị trường bất động sản chỉ thực sự bước ra được khó khăn khi mà ở đây
có sự minh bạch, loại bỏ được những khuất tất như quan chức tham nhũng, các
công ty bất động sản liên kết với nhau để đẩy giá lên, hay liên kết với nhau để
đầu cơ bất động sản. Và làm được như vậy có quá không?
Nếu
có quyết tâm, theo tôi không khó. Chẳng hạn, đối với việc chống đầu cơ trong thị
trường bất động sản. Việc đầu cơ đất dẫn đến giá thị trường bất động sản lên
cao, mọi người đều đổ xô vào bất động sản, lợi nhuận trên 100%, làm gì có nghề
nào lại có lợi nhuận trên 100% như thế. Những việc đó làm thị trường bất động sản
thu hút rất nhiều vốn trong thời gian qua, dẫn đến có những cái méo mó và hệ quả
như hiện nay.
Chúng
ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ nước Mỹ trong chống đầu cơ. Như nước Mỹ, nếu
anh bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế anh 34%. Còn
anh bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ sẽ đánh thuế 4 – 6% thôi. Điều đó
ngăn chặn việc những người gom bất động sản nhằm ăn chệch giá và đầu cơ. Tôi
nghĩ, những việc đó cần phải nghiên cứu và tính toán để đưa vào thuế sắp tới
đây”.
Mạnh
tay thu hồi lại dự án
(Ông
Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam)
“Cung
vượt cầu là một lý do khiến thị trường bất động sản khó khăn, mà một trong những
nguyên nhân quan trọng của tình trạng này lại là sự thả nổi trong hoạt động cấp
phép dự án xây dựng.
Do
phân cấp quá lớn cho địa phương, cùng với việc thả nổi, thiếu kiểm tra thường
xuyên của Bộ Xây dựng, tại một số thành phố lớn đã cấp phép tràn lan các dự án
không phù hợp với thị trường và tình hình kinh tế địa phương, dẫn tới cung vượt
cầu, kể cả số lượng lẫn các loại hình dự án.
Tôi
còn nhớ, trước ngày có quyết định mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội, có
vài xã của tỉnh Hòa Bình trong một đêm cấp mấy chục dự án. Việc cấp phép dự án
nhà ở thiếu định hướng và bùng nổ trong thời gian qua trách nhiệm trước hết thuộc
cơ quan quản lý nhà nước khi bất động sản là hàng hóa đặc biệt do Nhà nước cấp
phép, quản lý.
Để
cơ cấu lại thị trường, Bộ Xây dựng đã phân thành 4 loại dự án bất động sản.
Trong đó, những dự án có khả năng tiêu thụ trên thị trường cần được tập trung
hoàn thành; một số dự án tiếp tục triển khai nhưng phải điều chỉnh quy mô, cơ cấu
đầu tư cho phù hợp với nhu cầu thị trường; số dự án phải chuyển đổi thành nhà ở
xã hội và một số dự án bất động sản phải tạm dừng khi không phù hợp.
Việc
rà soát các dự án, kiểm soát nguồn cung của thị trường bất động sản, về lâu dài
sẽ tránh được tình trạng tồn kho. Rà soát toàn bộ dự án theo 4 hướng như vậy là
rất tốt.
Nhưng
muốn tháo gỡ thực sự khó khăn cho thị trường bất động sản thì phải kiểm soát chặt
chẽ hơn nữa những dự án bất động sản. Vấn đề này chúng ta đã bàn đến nhiều lần
nhưng vẫn chưa làm quyết liệt được.
Vì
vậy, ngoài việc nghiên cứu, rà soát phân loại các dự án tạm dừng, điều chỉnh
quy mô, chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội... chúng tôi đề xuất thêm một phương
án là phải thu hồi một số dự án bất động sản.
Trong
công việc này, không nên để địa phương đứng ra rà soát các dự án mà Bộ Xây dựng
cần phải trực tiếp làm, thay vì đóng vai trò thẩm tra. Vì giao nhiệm vụ rà soát
dự án cho địa phương sẽ rất dễ đến việc thỏa hiệp, kéo dài vì địa phương chính
là cơ quan cấp phép cho dự án, còn doanh nghiệp mất tiền của để xin dự án.
Đối
với các dự án làm nhà ở cho thuê, thuê mua nhà trả góp, Nhà nước nên có cơ chế
để tập trung nguồn ngân sách mua lại các dự án này. Cán bộ công chức, người lao
động có nhu cầu về nhà ở rất lớn, đấy chính là các đối tượng xã hội có nhu cầu
cấp thiết và thực tế về nhà ở, Nhà nước cần tập trung quan tâm nhu cầu về nhà ở
của đối tượng này hơn là tập trung vào các dự án thương mại.
Ngoài
ra, cần thay đổi cơ chế đền bù nhà “Tái định cư” đối với các địa phương có điều
kiện như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Đồng Nai, Bình Dương... Xóa bỏ nhà
tái định cư chuyển sang hình thức đền bù theo giá thị trường dân tự mua, thuê
theo điều kiện của từng gia đình”.
Chấp
nhận bán lỗ để cắt lỗ
(Ông
Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM)
“Không
phải bây giờ mà từ năm 2008 đến nay (ngoại trừ năm 2010), thị trường bất động sản
Việt Nam rơi vào suy thoái trầm trọng, khi bị đình trệ trên tất cả các phân
khúc và gây hậu quả nặng nề đối với cả doanh nghiệp phát triển bất động sản,
nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và toàn xã hội, góp phần làm thất
thu ngân sách.
Hàng
loạt giải pháp tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới đây của
Chính phủ tăng thêm hy vọng cho xã hội và những người có thu nhập trung bình và
thu nhập thấp, về một khả năng có thể mua được nhà ở.
Đây
cũng là thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ đến thị trường bất động sản.
Cùng đó, giải quyết được các vấn đề của bất động sản cũng sẽ giải quyết được
nhiều khó khăn của các ngành khác. Từ đó, tạo ra sự phục hồi chung cho nền kinh
tế.
Tuy
nhiên, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không thể chỉ sử dụng
vài giải pháp mà thành công, mà điều đó đòi hỏi những giải pháp tổng hợp và đồng
bộ, khi mà những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua vẫn
đang tồn tại.
Chẳng
hạn, đó là nguồn cung vượt cầu quá lớn từ giai đoạn 2008-2012 và sẽ tiếp tục
tăng sẽ khiến lượng tồn kho giảm chậm. Cơ cấu hàng hóa bất động sản không hợp
lý; giá bất động sản còn quá cao so với thu nhập của người dân.
Tiếp
đến là nguồn vốn cung ứng cho thị trường bất động sản còn hạn chế và lãi suất
cho vay của Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản còn cao. Nhà đầu tư thứ cấp của
Việt Nam còn chịu gánh nặng về vốn vay và chưa có niềm tin vào sự tăng trưởng của
thị trường.
Nếu
nhìn nhận một cách công bằng, thì sự đóng băng của thị trường bất động sản một
phần cũng bắt nguồn chính từ sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước.
Nhưng
tôi cho rằng các doanh nghiệp cũng đừng nên thụ động chờ giải cứu, mà cần khẩn trương
rà soát, tái cấu trúc bộ máy, cơ cấu lại đầu tư, kiên quyết đình hoãn hoặc giãn
tiến độ thực hiện các dự án; cơ cấu lại sản phẩm, xin phép điều chỉnh công năng
dự án, quy mô căn hộ phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của
khách hàng.
Đồng
thời, phải chấp nhận giảm giá bán, thậm chí “bán lỗ để cắt lỗ” nhằm giải quyết
bài toán hàng tồn kho và nợ xấu, bảo đảm uy tín thương hiệu nhằm tăng cường khả
năng tồn tại. Về phía Chính phủ, thì Chính phủ đã nhìn ra các khó khăn của thị
trường bất động sản và quyết tâm tháo gỡ, đây cũng là điều mà doanh nghiệp và
người dân mong đợi”.
Doanh
nghiệp không nản, nếu minh bạch
(Ông
Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức)
“Trên
thế giới, ngành bất động sản là ngành chủ chốt của nền kinh tế, được tính vào
GDP, đưa vào các đánh giá, xem đó là ngành kinh tế chủ lực. Nhưng ở Việt Nam,
có một thời gian người ta dị ứng với ngành bất động sản, xem nó là “con ghẻ”, bị
đối xử như là nơi đầu cơ, tích trữ...
Như
đã từng có giai đoạn, do mục tiêu chống lạm phát, nhà nước đã tiến hành thắt chặt
tín dụng và tiền tệ, loại ngành bất động sản ra khỏi các ngành kinh tế cần hỗ
trợ, vì cho đó là ngành kinh tế phi sản xuất. Việc đó tuy có tác dụng chống lạm
phát nhất thời nhưng đã làm tiêu hao năng lực đề kháng của ngành.
Tôi
đã nhiều lần kiến nghị đưa ngành bất động sản trở thành ngành kinh tế chính thức,
bình đẳng như nhiều ngành kinh tế khác, song vẫn còn không ít người nhìn ngành
bất động sản bằng cái nhìn phiến diện.
Năm
nay tôi rất mừng vì Trung ương Đảng và Chính phủ đã nhận ra mấu chốt của nền
kinh tế là ngành bất động sản, và xác định vực dậy bất động sản có thể kéo theo
nhiều ngành khác phát triển, từ đó đã có những chỉ đạo các bộ ngành tập trung
tháo gỡ.
Đến
giờ phút này, trên thực tế những “tháo gỡ” đó vẫn chưa đến được với hoạt động của
doanh nghiệp, nhưng qua quỵết tâm chính trị và những nhận thức đúng của Trung
ương Đảng và Chính phủ đã làm cho những nhà kinh doanh bất động sản có niềm tin
trở lại.
Nguyên
nhân chính dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, là do nhiều nhà
kinh doanh bất động sản chạy theo xu hướng, chạy theo thị trường nhưng không có
thực lực, không có đồng vốn, chỉ cần thấy có lời là nhảy bổ vào làm đại theo kiểu
chụp giật. Những doanh nghiệp như vậy phá sản là điều khó tránh, nhưng cách
kinh doanh sai lầm của họ cũng làm ảnh hưởng đến những nhà kinh doanh bất động
sản chân chính.
Tôi
thấy trong các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Chính phủ
có hướng tới mục đích để dân nghèo có nhà cửa. Để thực hiện được điều này thì
Chính phủ phải có chính sách nhà xã hội, nhà trả góp... có tính khả thi cao và
phải chỉ đạo đầu tư trực tiếp với những nguồn lực tương xứng, bên cạnh đó cũng
phải biết cách huy động nguồn lực của xã hội.
Với
những chương trình đầu tư nhà cho người nghèo có thể chế rõ ràng và được nhà nước
tạo điều kiện trong việc cho vay vốn ưu đãi thì dù không có lợi nhuận nhiều các
nhà đầu tư cũng vẫn sẵn sàng tham gia. Điều quan trọng là thể chế tài chính rõ
ràng, tổ chức minh bạch, bài bản, thanh toán dễ dàng, thủ tục nhanh
chóng".
ĐOÀN TRẦN - KHÁNH LY
Nguồn:
http://vneconomy.vn
Viết và chia sẻ bình luận:
Like để cập nhật các bài viết qua facebook. Cảm ơn bạn đã ghé thăm, ủng hộ!