Gần
đây, những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản đang được dư luận xã hội
quan tâm. Không chỉ vậy thị trường bất động sản còn làm nóng cả diễn đàn Quốc hội.
Trả lời chất vấn của các đại biểu Quốc hội. Giải pháp nào làm ấm thị trường bất động sản đang là vấn đề được đặt ra.
Trong
thời gian qua nhiều biện pháp hỗ trợ người mua nhà đã được các ngân hàng triển
khai, nhưng vấn đề là người có nhu cầu mua nhà vẫn không mặn mà với việc mua
nhà, mặt khác, việc chính quyền một số địa phương muốn mua lại hàng tồn BĐS để
phục vụ tái định cư hoặc các chính sách xã hội nhưng không thực hiện được bởi vấn
đề giá BĐS. Nhất là vừa qua tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội) đã thông báo
giá căn hộ còn có 10 triệu đồng/m2, một số dự án tại TP Hồ Chí Minh đã thông
báo chuẩn bị triển khai dự án chung cư cao tàng có giá bán 9 triệu đồng/m2. Thậm
chí Tổng Công ty Địa ốc Sài gòn còn tuyên bố: giá bán 9 triệu đồng là đã có lãi
10%. Cũng cùng lúc đó nhiều nhà đầu tư lại tuyên bố ngược lại việc hạ giá BĐS
thực chất là bán phá giá và sẽ gây hoang mang cho người muốn mua nhà. Thậm chí
nhiều ý kiến còn đề nghị thanh tra các dự án này xem động cơ thật sự của việc hạ
giá BĐS này là gì. Lại có ý kiến khác nói 9 tr/m2 vẫn là cao, gia BĐS còn xuống
thấp nữa, thậm chí là 5-7 tr/m2. Vậy giá nhà chung cư thế nào là thật và giá
BĐS đã thật sự xuống đáy chưa?
Giá nhà chung cư đã xây dựng cao vì có nhiều tiêu cực?
Các
nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội cho rằng có chi phí tiêu cực, nhưng những chi phí này
không phải là nguyên nhân chính làm tăng cao giá nhà chung cư. Giá thành chung
cư cao tầng hợp lý là khoảng 14 tr đến 20 tr/m2 . Một cán bộ của Tổng Cty Sông
Đà khẳng định: Với nhà cao tầng trong khu đô thị mới quy mô 21 tầng nổi 2 tầng
hầm giá thành xây thô thấp nhất là 6,5 tr/m2, chi phí lãi vay trong quá trình
triển khai đến hoàn thiện dự án ít nhất là 20%, thuế phí 20%, giá đất tối thiểu
10%, thiết bị, hoàn thiện phần chung khoảng 20%, chi phí hạ tầng, cảnh quan,
các cơ sở phúc lợi công cộng…khoảng 10%, chi phí cho việc bán sản phẩm thấp nhất
cũng khoảng 10% và cuối cùng diện tích bán chỉ chiếm 75% tổng diện tích xây dựng
( trừ sảnh, hành lang, cầu thang thoát hiểm và diện tích phục vụ lợi ích chung.
Cũng có ý kiến cho rằng: Chỉ cần giải phép cộng lớp 3 của những con số nêu trên
thì giá cũng đã lên tới trên 14 tr/m2? Vậy nếu bán 9-10 triệu đồng là nhằm mục
đích gì? Lập dự án để lợi dụng vốn của người mua nhà hay là để vay tiền ngân
hàng dùng cho mục đích khác? Trong khi đó, ThS.KTS.Nguyễn Huy cán bộ Tổng Công
ty Địa ốc Sài Gòn khẳng định: Tôi khẳng định xây được chung cư với giá thấp mà
đảm bảo đúng Tiêu chuẩn Việt Nam. Tôi cũng có bài toán lớp 3 của tôi mời các
anh cộng hộ.
Bài
toán của người xây chung cư giá thấp
Anh
Huy khẳng định: Đúng là trước đây các nhà xây dựng phải chi phí nhiều vì vậy
giá xây thô lên đến 6,5-7 tr/m2, còn bây giờ chúng tôi bằng nhiều biện pháp quản
lý tiết kiệm chi phí, mua vật liệu như thép, xi măng…tận gốc vừa được hưởng giá
bán buôn lại còn được chiết khấu đến 15 %, lãi suất ngân hàng thấp hơn chỉ
15-17% năm, nhu cầu vốn đến đâu vay đến đó…Giá thành xây thô chỉ còn 4,2 tr/m2.
Đây là khái toán của của tòa nhà 30 tầng có 2 tầng hầm chúng tôi sẽ khởi công
trong tháng 12/2012. Với việc sử dụng vốn một cách hợp lý, kết hợp với huy động
vốn của người mua nhà, với thời gian thực hiện dự án là 2 năm, chi phi cho lãi
vay chỉ còn 10%. Thuế, phí 15%, giá đất 10%, thiết bị ,hoàn thiện phần chung
20%, chi phí hạ tầng cảnh quan 10%, chủ đầu tư bán trực tiếp qua sàn BĐS của
mình, chi phí khoảng 3%, do tòa nhà có độ cao tới 30 tầng vì vậy tỷ lệ diên
tích thương phẩm cao hơn ( 82%), chúng tôi dành 0,5 tr/m2 chi phí dự phòng cộng
với lợi nhuận định mức 10% tất cả cũng còn thấp hơn 9 tr/m2.
Theo
những nhà đầu tư BĐS phía nam, hoàn toàn có thể xây dựng nhà chung cư với giá
thương phẩm thấp hơn giá 9tr/m2. Họ đã đưa ra cả một hệ thống giải pháp để hạ
giá xây dựng gồm giải pháp: Giảm chi phí chuẩn bị đầu tư, Giảm chi phí quản lí
dự án và giảm các chi phí tư vấn, Giảm chi phí xây lắp. Hiện nay đang là điểm rất
được các nhà đầu tư quan tâm, vì chi phí xây lắp là chi phí cơ sở để tính toán
hàng loạt các chi phí khác, Giảm chi phí lãi vay ngân hàng, Giảm các chi phí
qui trình thủ tục và các chi phí phụ khác, Giảm thời gian thực hiện dự án, Tăng
các cơ hội nắm bắt các yếu tố cần thiết kinh doanh nhà giá thấp, Tăng các chi
phí làm giảm các chi phí khác nói chung, Tăng các liên kết liên ngành hướng sản
phẩm đến chính người có nhu cầu nhà giá thấp.
Bản
khái toán đã làm nhiều nhà đầu tư ngạc nhiên nhưng không thể không công nhận
tính khả thi của những dự án chung cư giá thấp. Tuy nhiên tất cả đều nhận ra một
điều: những dự án này chỉ có thể thành công nếu có một môi trường kinh doanh
thuận lợi. Một chủ đầu tư BĐS phía bắc kể chuyện: Chúng tôi đã ký hợp đồng vay
ngân hàng, nhưng đến khi nghiệm thu thanh toán cho nhà thầu ngân hàng không giải
ngân, đòi kiểm tra hồ sơ nghiệm thu, thậm chí còn kiểm tra trên thực địa…lằng
nhằng đến gần một tháng, cả công trường đợi, máy đợi, người đợi, tốn kếm không
biết bao nhiêu mà kể. Vì vậy khi có cơ hội chúng tôi lại phải vay trước nhiều
món để dự phòng những trường hợp tương tự. Dĩ nhiên lãi vay sẽ tăng lên…Những
chi phí như vậy sẽ đổ vào giá thành làm cho giá thành bị nâng lên. Liệu có thể
loại ra khỏi môi trường kinh doanh những sự cố bất thường như vậy không?
Vậy
giá thực của căn hộ chung cư là bao nhiêu?
Rõ
ràng, giá thành của căn hộ chung cư trong thời gian vừa qua đã bị đội lên bởi
những chi phí không thuộc về xây dựng. Bây giờ khi mọi vấn đề của thị trường
tài chính đã rõ dần giá thành xây dựng nhiều chung cư đã giảm sâu. Tuy nhiên những
người tham gia cuộc trao đổi đều thống nhất một vấn đề là chỉ những doanh nghiệp
trong sạch về tài chính và những doanh nghiệp mới thành lập mới có khả năng xây
dựng chung cư gia thấp bởi chỉ có họ mới được sự hỗ trợ của các cơ quan chức
năng cũng như ngân hàng, còn những doanh nghiệp đang chất đầy kho hàng tồn, chất
đầy sổ sách những khoản nợ thì đừng bao giờ nghĩ đến thị trường bất động sản nữa.
Vẫn
còn một vấn đề nữa, đó là số phận của gần trăm nghìn căn hộ đang dư thừa, cần
giải quyết bán ngay thu hồi vốn. Câu trả lời đã rõ: các chủ đầu tư sẽ buộc phải
bán lỗ, còn lỗ đến bao nhiêu tùy thuộc vào khả năng chịu đựng, khả năng xoay xở
của chủ đầu tư.
Thời
buổi đại hạ giá này, thời buổi tháo chạy ra khỏi thị trường BĐS, đừng ai bàn đến
khái niệm bán phá giá.
(Theo
ANTD)
Viết và chia sẻ bình luận:
Like để cập nhật các bài viết qua facebook. Cảm ơn bạn đã ghé thăm, ủng hộ!